Les Différents types de Transactions immobilières aux Etats-Unis

1-Transaction immobilière « classique » entre deux particuliers.

Cela concerne la majorité des transactions et les étapes et le Timing sont les suivants : transactions immobilières à Miami

 Sélection par notre agence en fonction de vos critères et présentations des biens lors de visites ensemble.

Offre écrite avec dépôt (+/- 10%) déposé sur un compte Séquestre (« Escrow »). Cette somme est totalement remboursable si l’opération n’aboutit pas. Cette offre est généralement valable une semaine.

L’offre peut être conditionnée à l’obtention d’un financement immobilier. (Compte tenu du dynamisme du marché, cette option est moins courante et moins intéressante pour le vendeur….)

Dès acceptation par les deux parties, une inspection complète du bien sera réalisée par une société indépendante. Cela permet à l’acheteur de pouvoir se désister si l’état du bien n’est pas conforme à sa description et/ou si le montant des travaux est supérieur à l’estimation prévue.

A l’issue de cette nouvelle acceptation de la part de l’acheteur, un apport complémentaire de +/- 15% est déposé sur le compte séquestre.

La clôture peut alors se réaliser. Cette étape finale de la transaction ; « le Closing » a généralement lieu entre 1 et 2 mois après l’acceptation de l’offre initiale. Il n’y a pas de timing minimum, une transaction peut être clôturée en 15 jours, mais la procédure d’achat moyenne se situe entre un et deux mois.

3-Transaction « Short Sale »

Dans le cas d’une transaction réalisée à l’aide d’un prêt immobilier, le bien sera hypothéqué pendant toute la durée du financement. En cas de défaut de paiement de la part du vendeur, la banque en deviendra donc propriétaire. Dans le cas d’une vente en « Short Sale », la banque ou l’organisme préteur accepte que le vendeur vende son bien directement pour rembourser son prêt. Généralement la transaction se réalise à un prix inférieur à la valeur de l’hypothèque, mais il peut aussi arrivé qu’il soit vendu à un prix supérieur, en fonction du nombre d’offres… L’établissement prêteur acceptera d’abandonner une partie de sa dette et aura le droit d’accepter, de contrer ou de refuser une offre en cours.

Pendant toute cette procédure, le propriétaire continue à présenter son bien à la vente afin de proposer à la banque l’offre d’achat la plus haute et ainsi faire monter  les enchères.

La vente en « Short Sale » permet à la banque d’éviter la saisi qui risque de lui couter beaucoup plus cher, et au propriétaire d’éviter une faillite immobilière («foreclosure») qui le pénaliserait durant de nombreuses années pour réobtenir un crédit.

Les étapes et le Timing sont très différents d’un dossier à l’autre, car la banque peut mettre beaucoup de temps à d’accepter ou refuser une offre. Le conseil d’un agent spécialiste est très important, car bien souvent d’autres dettes peuvent affecter un bien. Après acceptation de l’offre, la transaction peut se «clôturer» en 15 jours.

2-Transaction immobilière « classique » entre un particulier et un promoteur 

Cette transaction immobilière s’applique aussi bien sur un logement neuf que sur une nouvelle construction.

Face au dynamisme du marché et à la forte demande, de très nombreux nouveaux programmes de construction alimentent le marché immobilier de Miami. Les programmes, de grande qualité, seront livrés entre 12 et 36 mois avec des paiements échelonnés pendant toute la durée de la construction. Des appartements témoins et des outils modernes sont disponibles pour vous accompagner dans votre choix. Les appartements sont en général livrés cuisine et salles de bains équipées et terminées, le reste restant à la charge et choix du futur propriétaire qui pourra être accompagné de son architecte ou de son agent dans cette démarche.

Les étapes sont les mêmes que dans le cadre d’une transaction entre particulier. L’avocat sera en charge de l’examen des règlements de copropriété. Le timing dépend du délai de construction de l’immeuble.

4-Transaction « Foreclosure »

Ce type d’achat intervient quand la procédure de “short sale » évoquée ci-dessus n’a pas aboutie et que le propriétaire n’a pas eu les moyens de rembourser sa dette.

Dans le cas d’une vente en « Foreclosure » (Faillite immobilière), la banque ou l’organisme préteur a donc le droit de vendre le bien directement pour solde de tout compte avec le vendeur. Généralement la transaction se réalise à un prix inférieur à la valeur de l’hypothèque, mais il peut aussi arriver qu’il soit vendu à un prix supérieur, en fonction du nombre d’offres… Les biens peuvent être achetés à la moitié de leur valeur, mais attention suite à la non habitation du bien qui peut aller jusqu’à plusieurs années, les frais de remise en état peuvent fortement augmenter le prix d’acquisition.

Comme pour une vente en “short sale” les étapes et le Timing sont très différents d’un dossier à l’autre, car ils dépendent à nouveau de la banque qui  peut mettre du temps à accepter ou non une offre. Le conseil d’un spécialiste est très important, car bien souvent d’autres dettes peuvent affecter un bien. Après acceptation de l’offre, la transaction peut se « conclure » (Closing) en deux semaines.

Nous espérons que grace a cette page vous savez maintenant tout ce qu’il faut connaitre sur

le marché immobilier à Miami

ainsi que les différents types de transactions immobilières à Miami.